不動産投資フツウは儲からない～けど、俺はやってる～

どうも、ぽんたかです。

不動産投資には、「表面利回り」とか「実質利回り」とか儲けを示す指標がありますが、実際のところどうなの？っていうのが分かりにくいですよね。

投資ってつまるところ、『自分のお金をいくら出すと、いくらになって戻ってくるのか？（期待できるのか？）』これなんだと思います。

今回の記事は、ワンルームマンション投資を例に、「実際に出ていくお金」と「いくら戻ってくるか」をシミュレーションします。

んで、「フツウにやると儲からないよ～、でも俺はやってるけどね！」っていう話です。

ワンルームマンション投資の「条件」

以下のワンルームマンションに投資して、20年後に売却することを考えます。

入ってくるお金

①家賃収入（1621万円）

家賃収入は毎月7万円ですが、どんな物件も20年間空室無しというのはなかなか考えにくいものです。

ここでは、都市部の空室率として、「3.5％」という数字を用いて、20年の受取家賃の総額を計算します。

出ていくお金

①購入時費用（80万円）

購入時の諸費用は、約80万円です。登記費用、ローン手数料、修繕積立一時金等・・・

②ローン返済（1512万円）

2000万円をフルローン、1.7％、元利均等返済で借りた場合の毎月の返済額は約63,000円となります。

③管理費等（216万円）

管理費、修繕積立金等は毎月約9,000円です。

④固定資産税（130万円）

毎年払う固定資産税は65,000円です。

⑤広告料（140万円）

広告費とは、入居者が退去した際、新たな入居者を募集するために不動産会社に支払う費用です。

入退去はいつ起こるか分かりませんが、先ほど空室率を3.5％としました。

20年間、つまり240カ月の内3.5％のおよそ8カ月が空室になっている計算です。

これは、30カ月に1回退去が出て、この時に入居者募集を不動産屋さんにかけてもらうということになります。

この時の相場が家賃の２～３か月と言われていますので、ここでは間を取って2.5カ月分を払うことにします。

20年間の収支

ここまでの分を計算してみます。

20年で457万円、月平均で19,000円を自分で拠出する計算になります。

いくらで売れるか

20年後のワンルームマンションはいくらで売れるでしょうか。

出典：ウリラボ「首都圏中古マンションの築年数別価格推移」

統計上、築20年のマンションは、約3割減少していることが分かります。

20年経過時点で、ローンの残債は1,000万円なので、手残りは400万円ということになります。

最終的な収支は？

最終的な収支はいくらになったでしょうか？

20年間、自分で拠出した金額が457万円、売却して手元に残ったお金が400万円という結果になりました。

つまり、57万円の損が出てしまったということになります。

じゃあ、なんでマンション投資やってるの？

損が出るのに、なんでマンション投資やってるの？って話になりますよね。

ここまで説明したのが、「フツウにやったら」という前提でした。

フツウにやると3割も値下がりするような物件に投資するからこういうことになるんです。

自分は、中間業者に利益を吸い上げられていない、20年後、30年後も賃貸需要も資産価値も下がらないであろう物件に投資しています。

仮に売却価格が2,000万円で変わらなければ、自分が負担した457万円に対して、1,000万円が手元に残ります。

これは、「毎月19,000円の積立が20年で1,000万円になる」のと同じで、利率にすると約7％ということになります。

株式インデックスファンドの利回りと比べてもなかなか良くないですか？

まとめ

• ワンルームマンション投資はフツウにやると儲からない
• やってもいいのは、今後も資産価値が下がらない物件に限る

ということです。

じゃあ、どうやったらそんな物件に出会えるのか？もっと詳しく知りたいという方は、LINEで個別にお問い合わせお願いします！