こんにちは、よしです。
不動産投資に興味はあるけど、何から勉強して良いか分からない。
そもそも不動産投資って何？
今から始めても遅くない？
そんな疑問を持っている方がいると思います。
そこで、今回の記事では、そんな方の疑問にお答えするため、不動産投資の概要について書きます。
不動産投資とは
不動産投資とは、ワンルームマンションやアパートといった不動産物件を購入して、家賃を受け取ったり、売却益を手に入れたりする投資です。
「金融機関や保険会社がこぞって不動産投資」
「お金持ちもみんなやっている」
「海外勢が日本の不動産を買い荒らしている」
このようなネットニュースや記事をよく目にします。
まずは、その内容を勉強して、自分に向いている投資かどうか考えていきましょう。
副業禁止だけど大丈夫？
勉強する前に、そもそも自分ができる投資なのかを確認しておきたいですね。
副業が認められるサラリーマンも増えてきましたが、まだまだ副業ＮＧの方も多いです。
公務員でしたらより慎重になるでしょう。
「不動産投資は事業とみなされるのではないか」
「副業禁止に抵触するのではないか」
そんな疑問を持つ方も多いと思います。
結論から言いますと、「5棟10室500万円未満」を超えなければ、事業的規模とはみられません（人事院規則１４－８参照）ので大丈夫です。
戸建ての戸数 5棟未満
アパート・マンションの部屋数 10室未満
年間家賃収入 500万円未満
※戸建てとアパート・マンション両方を所有する場合、戸建てはアパート2室とカウント
不動産投資が向いている人
では、どんな人が不動産投資に向いているのでしょうか。
物件を探す時間、管理する時間のない方は多いと思います。
リノベーションして転売で利益を出すのはかなりの知識や経験を持っている必要があり、私のような一般のサラリー層では難しいかもしれません。
ですが、資産形成用の守りの不動産となると話は違います。
とはいえ、誰でもできる投資ではありません。
大事なポイントが一つあります。それは『信用力』です。
不動産投資を始めるためには、資金が必要です。
キャッシュで買える現金を持っているか、融資を受けて買うための「信用力」があるかどうかがポイントになってきます。
条件によって様々ですが、目安となる年収は約500万円以上で、勤続年数が長い（3年以上）と有利です。
不動産投資のメリット
では、不動産投資のメリットについて紹介します。
保険の代わりになる
一般の生命保険の場合、当然ですが自分に必要な保障を自分のお金で支払うことになります。１年間に数万円から十数万円の保険料を支払い、数千万円の生命保険に加入している。こんな方が多いと思います。
不動産投資の場合、金融機関からお金を借り入れすると思います。
この時、団体信用生命保険に加入します。投資用不動産では、毎月の返済は自分のお金ではなく、賃借人から家賃収入を貰い、そのお金を使って金融機関に返します。
つまり、他の人のお金を使って買い、他の人のお金を使って返す。自分の資金を使うとしても、保険に加入することを比べると随分安い金額ですみます。
そして自身に何かあった場合、借り入れのなくなった不動産だけが遺族に残ることになります。これは借入金分の保険に加入したことと同じ効果があります。
年金の代わりになる
次に、借入金の返済が終わると、家賃収入を年金のように受け取ることができます。
つまり、個人年金のかわりとして利用でき、年金保険を解約か減額することができます。
節税になる
確定申告で経緯を計上でき、本業の収入と損益通算することで税金を減らすこともできます。キャッシュフロー上は赤字でなくても、減価償却費やその他経費を計上して赤字が発生すれば、本業の収入と損益通算を行うことができます。
インフレに対応している
不動産投資のメリットとして、インフレ時のリスクヘッジになる点も挙げられます。
最近は特にモノの値段が顕著にあがっていると思います。
モノの値段が上がると、お金の価値が下がりますよね。その時、現金などの金融資産は価値が目減りしてく可能性がありますが、不動産の場合、物価の上昇とともに不動産価格も上がっていくため、家賃や売却価格も上昇します。
キャッシュがなくても投資できる
不動産投資において、サラリー層は金融機関から優遇されています。
ご自身の信用があるため、年収の10倍～15倍くらいの借り入れをすることができ、その分の不動産を資産として保有することができます。つまり、現金をほとんど使うことなく資産を持つことができ、それだけで加速して資産を構築できます。
不動産投資のデメリット
不動産投資のメリットをみてきましたが、デメリットもあります。
確認していきましょう。
空室リスク
どんな物件でも買えば大丈夫ということはありません。やはり立地が全てです。国内でみれば人口が減少しているエリアはあり、守りの不動産として投資できるエリアは限られています。エリアを絞って物件を探すことが大切です。
管理
居住者の管理については、自ら行う必要はありません。管理業を行ってくれる業者に相談することが大切です。
天災リスク
不動産の敵として天災リスクが考えられます。地震や火災、水害等のリスクが低いエリアや物件（構造）を選ぶことが重要です。
まとめ
私自身が不動産投資を行うにあたって意識している点を記載しましたが、まだまだお伝えきれていないことがあります。興味のある人は一緒に勉強していきましょう。
最後までお読みいただきありがとうございました。
